Blog

Marian Wakounig
Marian Wakounig

Je Avstrija poštena ali nepoštena do najemodajalcev?

V Avstriji trenutno potekajo razprave o najemninski zavori (Mietpreisbremse). Preti realna nevarnost, da si številni najemniki (predvsem v mestih) zaradi naraščajočih najemnin ne bodo več mogli privoščiti bivanje v svojih stanovanjih oz jih bodo morala zamenjati s slabšimi. Najemnine vsebujejo veliko eksplozivnega političnega materiala, zato velja, si ogledati nekaj dejstev.

Avstrija je država najemnikov. Stopnja lastništva skoraj nikjer v EU ni tako nizka kot pri nas.

Neoliberalno usmerjena politika kritizira, da država že desetletja skrbno podeljuje privilegije dolgoletnim najemnikom in pusti ob strani najemodajalce. Argument je, da so bile najemnine dolgo časa regulirane na konstantno nizkem nivoju. Najemodajalci pa bi morali zdaj v času inflacijske krize najemnine odločno prilagoditi tržnim cenam.

Zamisel o zaviranju najemnin ni nova. V letih po drugi svetovni vojni so številne države z zakonom določile višino najemnin. Argument neoliberalcev, da zaradi tega državnega korektiva nihče ni več vlagal v stanovanjske stavbe in da je posledično prišlo do zapuščenih, propadajočih stavb ne ustreza resnici, ker je npr prav mesto Dunaj v 80-ih in 90-ih letih na osnovi stimulativne davčne zakonodaje bilo sanirano s strani javnih in privatnih vlagateljev. Drži, da ima Avstrija reguliran trg, ker je pač država doslej na različne načine posegala na najemni trg – npr z zakonsko določitvijo višine najemnin. Prav tako je dejstvo, da je v večini držav ta trg vse prej kot nereguliran. 

Avstrijska zakonodaja daje namreč najemnikom in najemodajalcem različne pravice in obveznosti, pač glede na to, ali in v kakšnem obsegu se za pravno razmerje med najemnikom in najemodajalcem uporablja zakon o najemu (nemško Mietrechtsgesetz). 

Avstrijski zakon o najemu je zasnovan tako, da se ne uporablja enako za vse najemne pogodbe. Praviloma velja, da spadajo večstanovanjske stavbe, zgrajene pred koncem druge svetovne vojne, večinoma v celotno področje uporabe zakona o najemu. 

Polna veljavnost zakona o najemu pomeni, da ima najemnik cenovno varstvo in tudi varstvo pred odpovedjo. Na drugi strani pa najemniki nimajo varstva cen in varstva pred odpovedjo, če njihove pogodbe niso pod zaščitno streho zakona o najemu – ker trenutno nastaja občutek, češ da država ščiti vse najemnike. To enostavno ne ustreza pravni realnosti.

Predvsem velika mesta (npr. Dunaj) so še vedno sestavljena iz starih stavb, kjer zakon o najemu ščiti najemnika. Pogosto se pozabi, da je pri prenovi teh stavb javni sektor (reci: davkoplačevalec) najemodajalcem dodelil izdatne subvencije in davčne olajšave. Prav zaradi teh javnih podpor je primerno, da se sedaj v Avstriji resno in objektivno razpravlja tudi o najemniški zavori.

Zato nikakor ne razumem argumentov, da je treba najemni trg v celoti prepustiti načelu svobodnega oblikovanja cen. V nekaterih delih Dunaja (in ta razvoj se opaža že v ostalih večjih mestih države) se je že dosegla raven cen stanovanj, ki si jo lahko privoščijo le še redki. To dejansko stanje povzroča delitev družbenih razredov in zavira integracijo. Če je državi pomemben socialni mir, potem je prav, da poseže v zmerno oblikovanje najemninskih cen.

Argumentacija, češ da je dvig najemnin sicer boleč, a potreben, da se ne gre za to, da bi najemodajalci zaslužili zlati nos, da mora biti dohodek najemodajalcev  izračunljiv na dolgi rok, da nepremičnine ne smejo izgubiti vrednostii, da najemnine strogo gledano še vedno niso tam, kjer bi morale bit, da so regulirane najemnine dolga leta bile nespremenjene, da je zaostanek še vedno precejšen, da se bodo morale najemnine še dodatno zvišati itd itd itd je izključno argumentacija špekulativnega in monetarnega trga in jo iz zgoraj navedenih vzrokov strogo odklanjam.